В нашей жизни не столько важно положение, в котором мы находимся, сколько направление, в каком мы движемся (Холмз).

Агентство «Навигатор» — Агентство, специализирующееся на операциях с коммерческой недвижимостью, а также по купле-продаже жилой недвижимости и земельных участков. Наши знания и опыт будут Вам полезны.

(4852) 585-700, 777-300

Ярославль. Земля, земельные участки

 

          Выбор земельного участка в Ярославле, несмотря на кажущуюся простоту, является весьма ответственным этапом при строительстве объектов недвижимости. Именно от выбора земли будет зависеть последующая жизнедеятельность ее собственника.
          Основным мотивом приобретения земельного участка является строительство частного дома или коттеджа. Исходя из этого, необходимо сразу определиться с размером земельного участка. Он должен обладать не очень большой, но и не очень малой площадью. Размер земельного участка должен быть привязан к площади планируемого к постройке дома, в примерном соотношении один к десяти. Это значит, что для коттеджа, площадью 150 кв.м. необходим участок 15 соток (это не жесткое требование, соотношение может несколько разниться).
           Земля в Ярославле различается по нескольким принципам и категориям. Вот еще что связано с земельными участками, а в частности с землей в Ярославле.
           Также необходимо обращать внимание на следующие свойства земельного участка: удаленность от соседних строений, экологическая обстановка в районе, развитость инфраструктуры, живописность окрестности, отсутствие ограничений по месту расположения и высоте построек, физические свойства грунтов и архитектурные возможности строительства. Немаловажным аспектом является и юридически «чистая история» приобретаемого земельного участка – это можно проверить посредством аудита.

Выбор земельного участка для ИЖС

 

Сегодня все больше жителей нашей области, в частности жители г. Ярославля, предпочитают жить за городом в собственном доме, хотя бы летний период. Этому способствует, во-первых, законодательное развитие земельных отношений, во-вторых, огромное количество предложений на рынке земельных участков, и, в-третьих, возможность выбора различных строительных материалов и технологий строительства индивидуальных жилых домов, что позволяет подобрать наиболее оптимальный вариант сочетания цены и качества для нового «жилища».

Как известно, для индивидуального жилищного строительства необходимо подобрать оптимальный земельный участок, который, в свою очередь, отвечал бы всем критериям, необходимым для дальнейшего комфортного проживания граждан.

Давайте поподробнее остановимся на процедуре выбора земельного участка и попробуем найти несколько основных вариантов, ориентированных на различные группы населений, а также на их потребности и возможности.

 Вариант первый: загородный дом является основным и единственным местом проживания.

С каждым днем мы все чаще можем слышать от наших соседей, знакомых, друзей и коллег, что они готовы приобрести земельные участки за городом, продать свои квартиры, вложиться в индивидуальное жилищное строительство, чтобы в дальнейшем переехать в частный дом.

В данном случае необходимо приобретать земельные участки в 15-20 минутной доступности от города. Применительно к г. Ярославлю – это территория Ярославского муниципального района. При этом нужно учесть «юридическую» характеристику земельного участка. Потенциальному покупателю стоит обратить внимание на категорию земель, к которой относится участок. В нашем случае, земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов, поскольку именно данная категория предполагает возможность присвоения почтового адреса, с дальнейшей регистрацией проживания гражданина по данному адресу. Рекомендуемая площадь участка от 10 до 30 соток.

Одновременно с этим, стоит обратить внимание на возможность газификации земельного участка (электрификация подразумевается как само собой разумеющееся), поскольку в наших климатических условиях необходимо отопление.

Земельные участки, с указанными характеристиками, в настоящий момент на земельном рынке являются самыми дорогими. Так же уровень цен варьируется в зависимости от местоположения земельного участка (берег реки, лес и т.д.), удобства подъезда и транспортной доступности. Порой, при сочетании оптимальных характеристик, цена земельного участка может превышать 1 млн. руб.

Вариант второй: загородный дом является не основным местом проживания и используется лишь в теплое время года и иногда зимой.

Здесь возможен первый вариант, о котором говорилось выше, но можно рассмотреть и другие предложения.

Для указанных целей, применительно к г. Ярославлю, подойдет не только территория Ярославского муниципального района, но и территории других районов, граничащих с Ярославским. К примеру: Тутаевский, Некрасовский, Гаврилов-Ямский. В данном случае временная доступность до города может быть больше, поскольку частные дома будут использоваться только в летний период, когда на дорогах нет снежных заносов, и до Ярославля можно добраться без особого труда.

Одним из основных плюсов данного варианта является то, что покупатель может приобрести не только земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, но и земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поскольку частный дом будет являться не основным местом проживания гражданина и, соответственно, регистрация не будет являться обязательным компонентом. В соответствии с действующим законодательством РФ регистрация проживания на землях сельскохозяйственного назначения невозможна.

Правда сразу же стоит оговориться, что потенциальному индивидуальному застройщику необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» строительство капитальных строений возможно только на садовых и дачных земельных участках. Поэтому при покупке земельного участка сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования должен быть обозначен как для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Большим перевесом при выборе земельного участка для загородного строительства в сторону земель сельскохозяйственного назначения является тот факт, что налог на земли сельскохозяйственного назначения значительно ниже, чем на земли, относящиеся к категории земель населенных пунктов. Это связано с разным уровнем кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов (кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно ниже), а также с налоговыми ставками, применяемыми при исчислении земельного налога (налоговая ставка на земли сельскохозяйственного назначения также значительно ниже).

Одновременно с этим газификация земельного участка в данном варианте не всегда является обязательной.

Все указанные факторы значительно снижают стоимость земельного участка и делают возможным покупку земли для многих социальных групп.

На сегодняшний день, при желании покупателя можно рассмотреть достаточно большое количество вариантов выбора земельного участка для индивидуального жилищного строительства в зависимости от его финансовых возможностей, функционального назначения загородной недвижимости и экономической целесообразности.

 

Экономия при покупке земельного участка для ИЖС – возможно ли это?  

На сегодняшний день на рынке земельных участков для индивидуального жилищного строительства существует огромное количество предложений. В основном все предложения подразделяются на два вида:

- Компаниями и частными лицами предлагаются земельные участки во вновь создаваемых коттеджных поселках на землях сельскохозяйственного назначения с измененным видом разрешенного использования для «дачного строительства», либо на бывших землях сельскохозяйственного назначения, включенных в границы населенных пунктов с целью индивидуального жилищного строительства.

- Земельные участки в существующих деревнях, селах, дачных и садовых товариществах, кооперативах со сложившейся территорией и инфраструктурой.

Каждый из покупателей выбирает подходящий для него вариант. Одних не устраивает приобретение земельного участка в чистом поле, с надеждой, что в дальнейшем здесь расстроится коттеджный городок, поэтому они предпочитают участки в существующих населенных пунктах. Другим не нравиться соседство с местными жителями, поэтому они стараются приобрести земельные участки в создаваемых поселках, при этом, часто объединяясь с друзьями, коллегами – выкупают сразу несколько соседних участков и приступают к строительству.

Теперь стоит задуматься, как потенциальному покупателю выбрать наименее затратный вариант покупки земельного участка.

В данном случае сразу стоит отказаться от приобретения земельного участка в создаваемых коттеджных поселках, поскольку собственники данных участков затратили не мало денежных средств на юридическое оформление, кадастровые работы, а если в добавок к этому к участкам подведены инженерные сети (электричество, газ), то стоимость земельного участка возрастает как минимум в два раза.

Рассмотрим вариант приобретения земельного участка в существующем населенном пункте, садоводстве или дачном кооперативе. Стоит отметить, что здесь также цены в некоторых деревнях и садоводческих товариществах  являются «заоблачными» для многих потенциальных покупателей (к примеру, дер. Филимоново на территории Ярославского района), поэтому застройщику первоначально необходимо определиться с наименее популярными населенными пунктами и дачными кооперативами и приступить к поиску.

В данном случае при покупке земельного участка стоит рассмотреть два варианта. Первый – документы на земельный участок оформлены в соответствии с действующим законодательством: в отношении участка выполнены межевые работы, участок поставлен на кадастровый учет – это подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, право собственности на участок зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по Ярославской области – подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Второй – земельный участок является не оформленным, право собственности продавца подтверждается лишь временным свидетельством о праве собственности на землю, владения, пользования землей старого образца, выданным в 90-ые годы прошлого века.

Рыночная стоимость неоформленных земельных участков значительно ниже рыночной стоимости участков, оформленных в соответствии с действующим законодательством. Сегодня такие земельные участки в зависимости от их площади и местоположения можно приобрести по цене от 20 до 150 тыс. руб. При этом на оформление одного такого участка, при условии, что покупатель будет выполнять всю работу самостоятельно без подрядчиков, с учетом всех транспортных расходов следует заложить сумму в размере 10 тыс. руб.

Для приобретения такого участка покупателю следует заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи,  с обязательным указанием стоимости и условием, что после окончательного оформления всех документов на земельный участок будет заключен основной договор, а также получить нотариальную доверенность с правом оформления и получения всех документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

 

Строительство в водоохраной зоне – реальность или миф? 

В последнее время на территории Ярославской области наблюдается тенденция по развитию загородного строительства. Все больше жителей г. Ярославля переезжают, хотя бы на летний период, за черту города в собственные дома, коттеджи поближе к лесу и водоемам. Данной тенденции, прежде всего, способствует развитие рынка загородной недвижимости в различных его проявлениях, будь это предложения по земельным участкам в чистом виде или с подрядом, а также предложения по готовым загородным коттеджам.

При выборе места для загородного строительства и проживания в основном все обращают внимание на ряд факторов: удобная временная и транспортная доступность, наличие хотя бы минимальных коммуникаций, природный компонент, который включает в себя наличие водоема, хорошего леса, красивых пейзажей, рыбалки, а в идеальном случае – возможность передвижения по водоему на маломерных речных судах.

Конечно, при покупке земельного участка для загородного строительства каждому из нас хочется, чтобы это была первая линия, как можно ближе к реке, озеру для организации собственного причала и места для купания, с целью отличного отдыха на природе от городского шума, пыли, жары и суеты. Вот только возникает один вопрос – возможно ли строительство на самом берегу реки или озера, в так называемой водоохраной зоне водоема, не будут ли нарушены нормы водного законодательства, что в последующем может привести к длительным судебным тяжбам и, в крайнем случае, к сносу загородной недвижимости.

Чтобы разобраться с данным вопросом, необходимо обратиться к нормам водного законодательства. Изначально деятельность в водоохранной зоне водоема регламентировалась Постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1404 «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах». В соответствии с данным Положением в пределах водоохранных зон запрещалось:

- проведение авиационно-химических работ;

- применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками;

- использование навозных стоков для удобрения почв;

- размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче - смазочных материалов, площадок для заправки аппаратуры ядохимикатами, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов, кладбищ и скотомогильников, накопителей сточных вод;

- складирование навоза и мусора;

- заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей и других машин и механизмов;

- размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов;

- размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков;

- проведение рубок главного пользования;

- проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также работ по добыче полезных ископаемых, землеройных и других работ.

Исходя из приведенных выше ограничений, можно сделать вывод о том, что в пределах водоохраной зоны водного объекта было затруднено размещение дачных и содовых участков, а также строительство зданий. В результате, зачастую, строительство коттеджей на берегах рек и озер в пределах водоохранных зон велось с нарушением законодательства. Поскольку никто из собственников данное строительство не согласовывал с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации, что привело к огромному количеству незаконно построенной загородной недвижимости в водоохранных зонах различных водоемов. По сути, все эти коттеджи были самостроем – незаконными строениями и зачастую их собственниками были высокопоставленные лица нашего государства.

С целью разрешения сложившейся ситуации в 2007 году указанное выше Постановление Правительства было отменено, а вместе с ним, соответственно, Положение о водоохранных зонах водных объектов. В результате, вся загородная недвижимость, которая была незаконна построена в водоохранных зонах, в одночасье стала абсолютно законной.

В настоящее время ограничения по использованию водоохранных зон водных объектов устанавливаются ст. 65 Водного кодекса РФ, в соответствии с которой в границах водоохранных зон запрещается:

- использование сточных вод для удобрения почв;

- размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

- осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

- движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что особые ограничения и какие-либо препятствия по строительству загородной недвижимости в водоохранных зонах водных объектов в настоящее время отсутствуют, что дает возможность потенциальным покупателям смело приобретать земельные участки на берегу водоемов.

В дополнение хотелось бы отметить, что зачастую ограничения по строительству на берегах водоемов регламентируются не только водным законодательством но и природоохранным, поскольку берега рек, озер, водохранилищ, могут входить в состав особо охраняемых природных территорий, таких как различные национальные парки, заповеедники, заказники и т.п., на территории которых строительство и осуществление любой хозяйственной деятельности может быть как ограничено, так и полностью запрещено.

 

Я хочу:
новые предложения
Продажа | 19 октября
Продается 2-х комн. квартира брежневка в центральной части Заволжского района на просп. Авиаторов д....
Продажа | 19 октября
Продается 2-х комн. квартира современной планировки на ул. Ярославская, д. 150 (мкр-н Липовая Го...
Продажа | 14 сентября
Продаются земельные участки для ИЖС в дер. Поляны Ярославского района (Костромское направление&#...


Сбербанк